Home-Office: Vorsteuerabzug bei Vermietung an den Arbeitgeber - TAX - MZG-Student
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Home-Office: Vorsteuerabzug bei Vermietung an den Arbeitgeber

Viele Arbeitnehmer befinden sich nach vor wie im Home-Office. Zuweilen vermieten Arbeitnehmer ihr häusliches Büro oder eine ganze Arbeitswohnung auch an den Arbeitgeber, weil ein vorrangig betriebliches Interesse des Arbeitgebers an der Nutzung der Räumlichkeiten besteht (siehe dazu die vorhergehende Meldung mit den entsprechenden Abgrenzungsfragen). Sofern das Mietverhältnis in einkommensteuerlicher Hinsicht anzuerkennen ist, bestehen auch umsatzsteuerlich grundsätzlich keine Bedenken gegen dessen Berücksichtigung im Rahmen des Vorsteuerabzug s, sofern der Vermieter zulässigerweise zur Umsatzststeuerpflicht optiert.

Das heißt: Der Vermieter, also der Arbeitnehmer, schlägt auf die Miete die Umsatzsteuer auf, kann aber im Gegenzug die Vorsteuer aus den Kosten für das Arbeitszimmer geltend machen. Für den Arbeitgeber wiederum entsteht keine zusätzliche Belastung, da er die gezahlte Umsatzsteuer seinerseits als Vorsteuer abziehen darf. Vorausgesetzt natürlich, er erbringt umsatzsteuerpflichtige Umsätze.

Aktuell musste sich der Bundesfinanzhof aber mit der Frage befassen, ob und inwieweit ein Vorsteuerabzug aus der ceines Bades möglich ist, wenn eine ganze Einliegerwohnung an den Arbeitgeber vermietet wird. Er hat wie folgt entschieden: Vermietet ein Arbeitnehmer eine Einliegerwohnung als Home-Office an seinen Arbeitgeber für dessen unternehmerische Zwecke, kann er grundsätzlich die ihm für Renovierungsaufwendungen in Rechnung gestellte Umsatzsteuer als Vorsteuer steuermindernd geltend machen. Dies gilt nicht nur für die Aufwendungen zur Renovierung des beruflich genutzten Büros oder Besprechungsraums, sondern auch für Aufwendungen eines Sanitärraums; ausgeschlossen vom Abzug sind dagegen die Aufwendungen für ein mit Dusche und Badewanne ausgestattetes Badezimmer (BFH-Urteil vom 7.5.2020 V R 1/18).

Der Fall: Die Kläger sind Eigentümer eines Gebäudes, das sie im Obergeschoss selbst bewohnen. Eine Einliegerwohnung mit Büro, Besprechungsraum, Küche und Bad/WC im Erdgeschoss vermieteten sie als Home-Office des Klägers umsatzsteuerpflichtig an dessen Arbeitgeber. Die Kläger renovierten das Home-Office und bezogen
hierfür Handwerkerleistungen, von denen 25.780 EUR auf die Renovierung des Badezimmers entfielen.

Die hierauf entfallende Umsatzsteuer machten sie als Vorsteuer geltend. Die Miete wurde trotz der umfassenden Renovierung des Badezimmers nicht erhöht. Im Anschluss an eine Ortsbesichtigung ordnete das Finanzamt die Aufwendungen für das Badezimmer dem privaten Bereich zu und erkannte die hierauf entfallenden Vorsteuerbeträge nicht an. Das Finanzgericht gab der Klage nur insoweit statt, als es um die Aufwendungen für die Sanitäreinrichtung (vor allem Toilette und Waschbecken, nicht aber für die komplette Badrenovierung) ging. Die Revision blieb ohne Erfolg.

Auch nach Ansicht des BFH berechtigen Aufwendungen zur Renovierung eines an den Arbeitgeber vermieteten Home-Office zwar grundsätzlich zum Vorsteuerabzug, soweit es beruflich genutzt wird. Und bei einer Bürotätigkeit kann sich die berufliche Nutzung auch auf einen Sanitärraum erstrecken. Dies gilt jedoch nicht für ein mit Dusche und Badewanne ausgestattetes Badezimmer. Üblicherweise mietet der Arbeitgeber die Räumlichkeiten nicht an, um seinem Arbeitnehmer die dienstlich veranlasste Nutzung einer Dusche und Badewanne zu ermöglichen.

Auch im Urteilsfall gab der Arbeitgeber lediglich vor, dass zur Ausstattung des Home-Office das Vorhandensein einer Sanitäreinrichtung gehört, nicht aber eine Dusche bzw. eine Badewanne. Zudem wurde auch die Miete trotz der umfassenden Renovierung des Badezimmers nicht erhöht. Hieraus folge mithin, dass der noch streitige Teil der Aufwendungen für die Badezimmerrenovierung gerade nicht zu den Kostenelementen der Umsätze aus der Vermietung an den Arbeitgeber gehörte. Vielmehr würde der private Charakter dieses Aufwands unterstrichen.

Die einkommensteuerlichen Fragen des Falles wurden in einem separaten Verfahren vor dem BFH behandelt. Interessanterweise kommt der IX. Senat zur Einkommensteuer zu einem anderen Ergebnis: Er berücksichtigt die Renovierungskosten für das Badezimmer bei der Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nämlich komplett, also inklusive der Aufwendungen für Dusche und Badewanne (BFH-Urteil vom 17.4.2018, IX R 9/17). Doch das muss nicht von Vorteil sein!

Denn: Vermietet der Steuerpflichtige eine Einliegerwohnung als Home-Office an seinen Arbeitgeber für dessen betriebliche Zwecke, kann er Werbungskosten nur geltend machen, wenn eine Überschusserzielungsabsicht vorliegt. Dazu ist eine Prognoserechnung erforderlich. Das heißt: Auf einen Zeitraum von 30 Jahren betrachtet muss sich ein „Totalgewinn“ aus der Vermietung ergeben. Die hohen Kosten können aber dazu führen, dass die erforderliche Prognoserechnung zu keinem Totalüberschuss führt und das gesamte Mietverhältnis steuerlich letztlich unbeachtet bleibt. Für Altfälle gibt es zwar eine Übergangsregelung.

In neueren Fällen ist die Prognoserechnung aber erforderlich (BMF-Schreiben vom 18.4.2019, BStBl 2019 I S. 461). Von daher sollte sehr genau überlegt werden, ob es wirklich sinnhaft
ist, hohe Kosten für ein Home-Office, das an den Arbeitgeber vermietet wird, aufzuwenden.

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